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还房贷到底该选LPR,还是该选固定利率,还是选不转换?

2020-05-22 18:50:00 来源:网络

房贷利率是选择LPR浮动利率还是固定利率,还是选择不转换?题主的问题很及时,这次对于存量房贷利率中以贷款基准利率为定价基准的房贷要进行转换,那么该如何选择?

1、如果不转换会是什么结果?

很多有房贷的读者搞不清楚转换前后的利弊,所以心里反而认为不转换是最好的选择,既然不知道前路如何,那么保持现状也许是最好的选择。

那么如果不转换,真实的结果会是什么?其实不转换就相当于是选择了固定利率,因为我们之前的房贷利率计算方式是:房贷利率=贷款基准利率*(1±浮动比例),在这个公式当中,浮动比例是永恒不变的,而贷款基准利率原来是会不定期的变化,但是现在已经被LPR取代了,所以贷款基准利率也相当于是在以后的日子里也永远定格在4.9%,也就是永恒不变了。

因此,如果你不转换,那么就意味着选择了固定利率。

2、选择固定利率意味着什么?

如果你选择以LPR为定价基准,那么你的房贷利率计算公式就是这样的:房贷利率=LPR+点数,其中的点数是永恒不变的,但是LPR却可以在一定的周期内按照最新的数值重新计算,如果这个周期是合同的长度就意味着你选择的是固定利率,如果这个周期是小于合同周期的,那么就是浮动利率,通常这个周期是1年。

如果你选择了固定利率,那么以后无论LPR如何变动,都和你没有关系,但是从“账面盈亏”上来看,如果未来LPR降低了,那么你是账面亏损的,因为你选择固定利率就多支付了利息,相反,如果LPR上涨了,那么你就账面盈利了,因为你节省了利息支出。

3、选择LPR浮动利率意味着什么?

在公式“房贷利率=LPR+点数”当中,如果选择重新计算的周期是小于合同期限的,那么就是浮动利率了,通常这个周期是1年,那么就意味着每隔一年会按照最新的LPR来重新计算房贷利率,而LPR是每个月都会从新公布一次的。

很明显,如果LPR长期的趋势是下滑的,那么选择浮动LPR利率会更加划算,可以享受利率下降的优惠。

4、LPR未来的趋势是什么?

笔者先下一个结论,LPR未来的趋势是往下走的,原因其实很简单,LPR是利率之母,是资金的成本,而资金的成本和什么相关?其实是和资金的回报相关,当你的资金回报高的时候你才会愿意支付更高的资金成本,而当你的资金回报低的时候,你自然是愿意支付更低的资金成本。

而社会的整体资金回报率的高低和什么相关?是和经济增速相关的,经济增速快,那么社会整体的资金回报率就高,那么资金成本也就高,中国目前的经济体量已经高达14万亿美元,如此巨大的体量,未来的增速是回不到8%的,甚至6%都很难保持,那么资金成本也必然会降低,所以,LPR是下降的趋势。

再一个,中国是往发达经济体去走的,现在所有的发达经济体的利率都是比较低的,甚至是负利率(基准利率),从这个意义上来说,中国的LPR未来也是要走低的。

而从实际数据来看也是如此,2015奶牛10月将贷款基准利率下调到4.9%之后就没有变化过,而到了2019年诞生了LPR来取代贷款基准利率,一开始出来就是4.8%,而现在已经降低到了4.65%,和当初的4.9%相比已经降低了25个基点。

所以,如何选择是再明白不过了。

标签: 房贷 利率 LPR

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