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从0到8万亿!33年卖地史……

2021-01-08 07:34:15 来源:大猫财经

  新年刚过,新一年的土拍又拉开序幕了。

  前两天,杭州主城区一口气推了7宗地,总建面116.06万㎡,起价129.84亿,又是一场让人抢食的土地盛宴,江干区的一块商地拍出了122.27%的溢价,给杭州的土拍开了一个“好头”。

  在过去的2020年,卖地大户杭州卖了2574亿,但第一名被上海以2952亿的成绩夺得,与广州(2564亿元)、南京(2094亿)和北京(1957亿元)分列前五。

  去年创下了一个纪录,4个城市卖地收入超2000亿,土地收金超1000亿的城市也达到了14个,2019年的时候,只有杭州突破了2000亿元。

  从0到8万亿!33年卖地史……

  那2020年到底卖了多少地?

  去年12月中旬,财政部照例按月“亮家底”,公布了前11个月的财政收支情况,其中就包括大家最关注的土地出让金的情况,前11个月,国有土地使用权出让收入65126亿,同比增长12.9%。

  又是一个新高。

  账还是非常好算的。

  虽然前四个月都是同比负增长,不甚乐观,但是从5月份开始,增幅就转正了,而且增速明显加快。

  到了12月,推地频率明显加快,就连深圳都舍得卖了,与2018、2019年的10宗和12宗宅地供应相比,2020年全年31宗宅地出让,比前两年的总和还多,公开数据统计出来的全年卖地的总收入超千亿,也创下近年新高。

  保守估计一下,如果到12月的同比增幅可以继续保持10%,那么2020年全年的卖地收入将达到79768亿,正常的话突破8万亿不是事儿。

  “卖地”这事儿不跟财政挂钩还真没办法,当初卖地就是因为没钱。

  改革开放之后,国家就一直在探索从土地上获取点收益,最开始是对“三资企业”企业下手,想要用地,先交“场地使用费”,这个收入用来解决一部分财政压力,不过场地使用费很便宜,最低可以到3块钱/㎡,相当于白用。

  那时,深圳成立了特区,特区建设也需要钱,但是中央拿不出那么多钱来,只能由深圳自己想办法,缺钱的特区建设,基本上是填不完的窟窿,政府向银行举债搞“七通一平”,贷款利息都要5000万,但是1985年深圳的土地收入,统共才1200万,不够还利息的。

  来深圳考察的香港商人都惊了,说,你们这是“抱着金饭碗要饭吃”。

  这话怎么理解呢?

  香港当时的土地是“官有”,实行土地批租制度,通过拍卖、招标、协议等方式出让使用权,而且地那么少,房地产商们都是争抢加价,政府可以通过土地获得不菲的收益。

  隔壁就有一个现成的例子,那就抄作业吧。

  于是在1986年底,一个考察团就奔了香港,回来就写了报告并层层上报,1987年,深圳成立了房改小组,并且决定采用公开拍卖、招标、协议等方式出让土地使用权。

  最先实行的是协议和招标,两块地分别卖出了106万和1705万,均价199.2元/㎡和367.8元/㎡,这在当时可是天价了,深圳被骂得挺惨的,承受的压力相当之大,甚至还有人给相关单位打威胁电话。

  但是1987年12月1日,全国的第一次土地拍卖还是在深圳会堂如期举行,为了不引起太多反感,那次拍卖对外称呼是“公开竞投”。

  “宗地编号H409-4,位于罗湖布心路,用地面积8588㎡,性质为住宅用地,使用期限50年,底价200万”。

  44家企业领了竞投号牌,场面非常激烈,每次加价5万,都是多家同时举牌,后来的加价幅度更是变成了20万,价格也是一路飙升,到400万的时候,只剩下3家企业,490万的时候,只剩下两家,最终成交价525万,被深房拿下。

  拍卖的锤子进了博物馆,土地出让推向了全国,1988年的宪法修正案都为卖地让路了。

  金饭碗算是捧得稳稳的。

  据说这第一次土地拍卖其实是有点仓促的,深房当时的预算是530万,而另一个参与拍卖的深华程对这块地的心理价位是600万,但是在竞拍的同时也在计算,就是他们还在计算时,拍卖落槌成交了,深华程与历史第一拍失之交臂。

  后来深圳的相关领导也坦诚,“我们当时搞土地改革也是怕地价太高,这样示范效应不太好”。

  1987年,三块地总计收金2336万,是此前收金最多的1985年的1倍多,也是1985和1986年的总和。

  土地,解决了财政的燃眉之急,土地出让金的收入也是越来越高。

  1988年到1992年,全国20多个城市的卖地收入达到了30亿,1995年土地收金420亿,而到了2001年,在千禧年的基础上翻番,达到了1295.89亿,经过12年后,终于步入了千亿时代。

  后来,税制、财政制度改革,中央和地方留存的比例不断调整,地方能留下钱,卖地更积极了。

  从千亿到万亿,用了8年时间,而从1万亿到3万亿,只用了2年的时间,20年,土地出让金的收入,涨了62倍。

  从0到8万亿!33年卖地史……

  对于房地产公司而言,这样的土地市场带来了很大的发展机遇,于是地产老板成了中国巨富的一个群体。

  深房拿下的第一拍,建了东晓花园,8栋7层的住宅,154套,售价1650元/㎡,不到一个小时就售罄了,当年525万拿的地,卖出差不多2500万,深房赚翻了,而当年落选的深华程,几乎已经消失在历史长河里面了。

  当年那个怕“示范效应不好”的深圳,供应的宅地已经越来越少了,宅地的第一拍的楼面价611元/㎡,而到了2020年宅地最后一拍,可售楼面价已经4.5万/㎡,让人不胜唏嘘。

  卖地一方面是为财政,另一方面被认为是平抑房价的一个很好的抓手,所以加大供地的呼声也很高,理论也很简单,供应多了,那么市场的供求关系就可以得到缓解,房价就可以顺势降下来。

  当然,愿望是很美好的,但现实是另外一回事儿,供需理论部分失效了。

  为啥?

  地价涨了呗,房价跟着涨,不可能因为供应增加了就降价。

  中指院的数据显示,全国300城整体楼面价达到了2586元/㎡,上涨7.1%,而宅地更厉害,达到了4574元/㎡,同比上涨9.5%,全国33%的住宅用地,拿到了78%的出让金。

  分线城市看,一线城市土地供应量加大,出让金也走高,成交均价同比上涨逾两成,北京上海更抢眼,基本上瓜分了宅地楼面价的Top10。

  从0到8万亿!33年卖地史……

  二线城市推地增加,但价格相对平稳;三四线城市土地供求量同比下行。

  所以房价上涨的压力就来了。哪些城市有压力呢?

  1、土地出让金的增长较快的城市,上海、杭州、深圳等热门城市自不必说,南京、宁波、佛山、东莞、惠州、唐山等城市,变动还是比较大的,需要多关注,对一些高溢价的城市来讲,还有暴涨的风险存在,虽然部分城市有新房限价,但是炒作还是免不了的。

  2、总价的Top10也基本上分布在一二线城市,上海出了全国总价地王,其余深圳3个,杭州2个,珠海、厦门、武汉、广州各1个。

  地王盘虽然各有优劣,可能会在难产后爆发也可能拖死开发商,但地王盘一旦上市,基本上价格不会低,房价还得涨一波。

  3、被Top50房企盯上的城市,武汉、重庆、西安、苏州、佛山、广州、昆明、兰州、贵阳、沈阳市Top房企拿地面积最高的10个城市,开发商的嗅觉还是很灵敏的,参考价值也很高。

  当然,房价总体还是太高了。

  人大商学院教授况伟大在2020年底发布了一个中国城市住房可支付指数,在报告中对2006-2019年城市中等收入水平家庭的支付能力做了预期:

  在理性预期下,在35个大中城市中,2019年有11个城市中等收入者负担不起房价,分别是石家庄、南京、杭州、合肥、福州、南宁、重庆、昆明、兰州、宁波和厦门。

  另外,哈尔滨、上海、海口、贵阳、银川、大连6个城市存在严重房价支付困难。

  但房价这个事很难理性预期,如果是非理性预期,在35个大中城市中,2019年有28个城市中等收入者负担不起房价,包括上海、北京、深圳、广州、厦门、杭州、海口、南京等城市。

  调控又要有压力了。

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